Le taux d’usure ? Ca ne vous dit rien et pourtant c’est ce qui rend la situation actuelle difficile pour les emprunteurs.
L’actualité ne vous aura certainement pas échappé. Emprunter devient de plus en plus difficile. Les conditions d’octroi des prêts se sont durcies.
Vous ne le savez peut être pas mais les taux d’emprunt pratiqués par les banques sont encadrés. Ils ne peuvent pas excéder un taux maximum légal, appelé taux d’usure. Ce taux concerne aussi bien les prêts immobiliers que les crédits à la consommation.
Initialement ce taux avait été mis en place pour protéger les emprunteurs de taux exorbitants pratiqués par les banques et ainsi éviter le surendettement des ménages.
Il doit être comparé au coût réel du crédit, c’est-à-dire au Taux Annuel Effectif Global TAEG.
Taux annuel effectif global TAEG < taux d’usure
Dans le cadre d’un emprunt immobilier, ce taux prend en compte non seulement le taux nominal du prêt mais également tous les frais annexes nécessaires à l’octroi du prêt : assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie.
Ce taux est publié chaque trimestre par la Banque de France. Il dépend de la nature du prêt et de sa durée. A titre d’exemple, le taux d’usure d’un emprunt immobilier sur une durée de 20 ans est actuellement de 2.57% au 3ème trimestre 2022.
Or le problème est que ce taux se calcule sur la moyenne des taux pratiqués par les établissements de crédit le trimestre précédent. Compte tenu de la progression rapide des taux au cours des dernières semaines, il ne colle plus à la réalité, ce qui vient pénaliser les emprunteurs.
De nombreux dossiers de prêt sont aujourd’hui refusés par les banques non pas à cause d’un dépassement du taux d’endettement mais en raison de leur incapacité à respecter ce taux d’usure.
Quelles solutions pour l’emprunteur ?
Il est tout à fait possible de contourner ce problème en faisant baisser le TAEG :
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- En négociant les frais de dossier
- En réalisant une délégation d’assurance. En effet la banque ne peut pas vous contraindre à souscrire l’assurance de prêt auprès de son établissement. Vous pouvez ainsi faire jouer la concurrence et obtenir un taux plus avantageux, l’assurance représentant environ 25 % du coût global du prêt.
- En jouant sur les quotités emprunteurs. Il s’agit de la part du capital à garantir en cas de décès et ou d’invalidité. En cas de prêt joint, la somme des quotités individuelles doit être au minimum égale à 100%. Rien ne vous oblige à souscrire une assurance à 100% sur chaque tête. Ces quotités devront toutefois être cohérentes avec les revenus du foyer.
- En diminuant la durée du prêt. Cette stratégie vous permettrait de diminuer le taux nominal de votre prêt et d’aller chercher le palier inférieur avec un taux d’usure plus élevé. Par exemple : 19 ans et 9 mois au lieu de 20 ans.
Certains professionnels nous alertent sur le calcul de ce taux. Selon eux, les établissements de crédit commettent deux erreurs principales, au niveau des frais de courtage et de l’assurance emprunteur.
Bon nombre d’établissements de crédit incluent les frais de courtage alors que le Code de la Consommation prévoit que ces frais ne doivent pas être pris en compte dans le calcul du TAEG sauf dans l’hypothèse où le recours à un courtier conditionne l’octroi du prêt. Un arrêt récent datant de mai 2020 est venu confirmer cette position, en précisant que le courtier avait été sollicité par le client aux seules fins de rechercher les meilleures opportunités du marché. Par conséquent ces frais de courtage n’avaient pas être intégrés dans l’assiette de calcul du TEG.
Par ailleurs, seul le montant de l’assurance obligatoire (décès, invalidité) doit être pris en compte dans le calcul du TAEG. Les garanties incapacité temporaire de travail et perte d’emploi étant facultatives, elles ne rentrent pas dans le calcul du TAEG. Notons que les banques exigent que l’assurance couvre au minimum 100% du montant emprunté. Ainsi en présence d’un couple, il conviendra de prendre en compte seulement 50% sur chaque tête, même si vous vous assurez au-delà.